Auch in teuren Zeiten bauen die landeseigenen Wohnungsunternehmen. WBM-Chef Lars Dormeyer spricht darüber, ob deshalb das Stadtbild zu kurz kommt und warum er Enteignung für gefährlich hält.
Tagesspiegel vom 06.12.2025
Herr Dormeyer, würden Sie gern in einem der Berliner Neubauquartiere wie der Europacity wohnen?
Da ich eingefleischter Pankower bin, würde ich dort persönlich nicht wohnen wollen. Aber Sie meinen in Bezug auf die Architektur?
Ja, einige Leser:innen empfinden Neubauten in der Stadt als zu funktional und abweisend. Können Sie das nachvollziehen?
Da muss man unterscheiden. Die Europacity ist ein großes Baugebiet mit Tausenden Wohnungen. Das ist etwas anderes als unsere Verdichtungsmaßnahmen oder einige Hundert Wohnungen zu bauen. Solche Stadtquartiere müssen erst entwickelt und mit Leben gefüllt werden. Das ist nicht einfach.
Auch Ihre Aufgabe ist nicht einfach. Wegen hoher Kosten haben viele private Bauunternehmen pausiert. Sie mussten weiterbauen, wirtschaftlich bleiben und günstige Quadratmeterpreise erreichen. Inwiefern sieht man den Gebäuden diesen Spagat an?
Wir wollten weiter bauen – nicht wegen eines politischen Auftrags, sondern aus unternehmerischem Selbstverständnis. Wir haben ein starkes finanzielles Fundament und eine geringe Verschuldung. Einige haben sich zurückgezogen, diesen Zyklus nutzen wir, um zu wachsen. Und wir machen das nicht planlos. Wir beschäftigen uns mit Quartieren in zentralen Lagen – wir entwickeln das Stadtbild nachhaltig weiter.
Sie müssen trotz gestiegener Kosten keinerlei Abstriche machen?
Nein, die Qualität ist eher gestiegen, weil auch die Anforderungen an unsere Gebäude gestiegen sind. Wer zu einem Richtfest kommt, sieht keinen Unterschied – ob es sich um Sozialwohnungen oder frei finanzierte Wohnungen handelt. Statt an Qualität zu sparen, nutzen wir seit diesem Jahr andere Vergabearten und mehr Vorfertigung. Das spart Bauzeit und Kosten.
Selbst die Bundesbauministerin lässt durchblicken, es sei nicht die Zeit, aus Fassaden das Maximum rauszuholen.
Es kommt darauf an, wo man baut. Wir hatten vor Kurzem das Wettbewerbsverfahren für den Molkenmarkt. Da muss man sich fragen: Mit welcher Architektur möchte ich in so einer zentralen Lage unterwegs sein – und wie draußen in Staaken? Das hat preisliche Auswirkungen. Es sind aber nicht nur die Baukosten, die wehtun. Es ist auch der vorgelagerte Prozess. Bis zur Umsetzung vergehen teils Jahre.
Wie würden Sie das Berliner Stadtbild beschreiben, das Sie gerade mitgestalten?
Ich hoffe, dass unsere Kinder und Enkel darauf blicken, wie wir auf die Architektur der 1920er- und 30er-Jahre blicken. Damals wurde in großflächigen Quartieren gebaut, mit Grundrissen, die heute noch gefragt sind. Rund 8000 unserer Wohnungen befinden sich in denkmalgeschützten Objekten – dafür übernehmen wir Verantwortung.
Ich entziehe mich nun jeglicher geschmacklichen Diskussion.
Lars Dormeyer, WBM-Geschäftsführer über die teils kritisierten Entwürfe zum Molkenmarkt.
Beim Molkenmarkt sind trotzdem einige enttäuscht über die Siegerentwürfe, hätten sich mehr Altstadtcharme gewünscht. Anderen sind sie zu rückwärtsgewandt. Hätte Ihnen die Rekonstruktion einer Altstadt wie in Frankfurt gefallen?
Ich habe Energietechnik und Wirtschaft studiert, bevor ich in die Immobilienwirtschaft gekommen bin. Bei solchen Verfahren diskutieren viele Architekten mit vielen Meinungen und ich bin froh, dass wir zu einem einstimmigen Ergebnis gekommen sind. Ich entziehe mich nun jeglicher geschmacklichen Diskussion. Die Jury war hochrangig besetzt, ich war Teil davon und damit haben die Entwürfe auch meine Stimme. Aber wir denken eine solche Investition vom Ergebnis her: Funktioniert das künftige Quartier? Das ist nicht bloß eine Frage der Architektur.
Sondern?
Eine Frage der Bewirtschaftung. Dass wir die Wohnungen am Molkenmarkt schnell vermieten, steht nicht in Frage. Aber es geht auch darum, den Gewerbeanteil attraktiv zu entwickeln, die kulturelle Nutzung, die Büroimmobilien. In Berlins Zentrum werden gerade riesige Bürotürme gebaut. Uns gehören dort Quartiere wie das Nikolaiviertel, die Fischerinsel, wir investieren in die Breite Straße. Da überlegen wir natürlich: Welchen Pfad gehen wir? Wie bleibt die Mitte Berlins vielfältig und öffentlich?
Die anvisierten Baukosten der Siegerentwürfe für den Molkenmarkt liegen über Ihrer Kostengrenze. Wollen Sie das stemmen oder an den Entwürfen sparen?
Das sind Entwürfe. Jetzt gehen wir in ein Verhandlungsverfahren mit den Architekten – auch darüber, wo die Kostenintensität noch hoch ist.
Wo sind die Entwürfe zu teuer?
Es kostet, eine Immobilie innen und außen komplett mit Naturstein zu verkleiden. Und man muss die Frage beantworten, ob das sein muss. Dann geht es um Flächeneffizienz. Wenn Pläne weniger Mietfläche und Wohnungen herausholen, ist das wirtschaftlich nachteilig für uns. Es ist aber normal im Entwurfsstadium, die Zielkosten noch nicht zu erreichen.
Es kostet, eine Immobilie innen und außen komplett mit Naturstein zu verkleiden. Und man muss die Frage beantworten, ob das sein muss.
Lars Dormeyer, WBM-Geschäftsführer
Werden Sie den Molkenmarkt ohne Zuschüsse aus dem Landeshaushalt stemmen?
Unserer Erfahrung nach ist noch Musik von 15 bis 20 Prozent einsparbarer Kosten drin. Dann ist man ungefähr in der Größenordnung, die ich genannt habe. Und wir bauen nicht morgen. In den kommenden zwei, drei Jahren entwickeln sich die Mieten, hoffentlich in die richtige Richtung. Somit wird die Einnahmeseite anders aussehen. Wir gehen Stand heute davon aus, dass wir das Projekt wirtschaftlich abbilden.
3580 Euro Baukosten pro Quadratmeter gab Dormeyer als Maximum am Molkenmarkt an. Die jetzigen Siegerentwürfe planen noch mit 4500 Euro.
Gab es Entwürfe, die die Kostengrenze eingehalten hätten?
Wenn ich mich richtig erinnere, lagen alle darüber.
Nicht nur für den Molkenmarkt gelten Gestaltungsvorgaben. Was sollten Bund und Land ändern, damit gut gebaut wird?
Die Politik hat bereits Erkenntnisgewinne erzielt, sonst würde es nicht den Bauturbo oder das Schneller-Bauen-Gesetz geben. Sicherlich liegt die Herausforderung in Berlin in der Abstimmung zwischen Landes- und Bezirksebene, da kann man professioneller und digitaler werden.
Es kann anstrengend sein, wenn man Geld investieren möchte, aber viele Leute mitsprechen, die finanziell keine Verantwortung tragen, geschmacklich aber vieles besser wissen.
Lars Dormeyer, WBM-Geschäftsführer
Aber bei diesen Initiativen geht es darum, schneller zu bauen. Viele beschäftigt auch, wie Berlins Gebäude aussehen – wünschen Sie sich mehr Mut?
Guter Geschmack macht einsam, da muss man aufpassen. Wir binden nicht nur bei Leuchtturmprojekten wie dem Molkenmarkt die Architektur ein. In der Bernauer Straße gibt es einen Gestaltungsbeirat, beim Dragoner Areal haben wir die Stadtgesellschaft über ein Werkstattverfahren abgeholt. Beim Haus der Statistik ist es ein langjähriger Prozess. Es kann anstrengend sein, wenn man Geld investieren möchte, aber viele Leute mitsprechen, die finanziell keine Verantwortung tragen, geschmacklich aber vieles besser wissen. Uns sind diese Meinungen wichtig, doch irgendwann braucht es Entscheidungen und Verantwortung. Wir wollen auch umsetzen.
Also eher weniger Vorgaben und Diskussion?
Das würde nicht schaden. Wir reden von Bürokratieabbau, es fehlen Zehntausende Wohnungen. Wenn wir jedes Neubauvorhaben so kritisch betrachten, hilft es der Stadt nicht. Wir müssen offener sein.
Sie sind eine Wohnungsbaugesellschaft, wie wichtig sind Gewerbeeinnahmen?
Eine lebendige Stadt braucht Wohnen und Gewerbe. Mit 13 Prozent unserer Flächen generieren wir ein Viertel unserer Mieteinnahmen. Unsere innerstädtischen Quartiere bestehen bis zur Hälfte aus Gewerbe. Reiner Wohnungsbau ist betriebswirtschaftlich schwieriger.
415.000 Quadratmeter Gewerbefläche will die WBM im Jahr 2034 besitzen, ein gutes Drittel mehr als jetzt mit 310.000 Quadratmetern. Bei den Wohnungen will man von 34.000 auf 44.000 wachsen.
Nur zwei Prozent Ihrer Gewerbe- und Büroflächen stehen leer. Doch der Leerstand in Berlin nimmt zu. Haben Sie Sorgen um Ihr Geschäftsmodell?
Wir haben attraktive Gewerbestandorte – am Hackeschen Markt, in der Alten Schönhauser Straße. Ich würde mir mehr Sorgen machen, wenn wir am Rand von Berlin größere Gewerbeimmobilien hätten. Trotzdem sehen wir hier größere Herausforderungen, besonders auf dem Büroimmobilienmarkt. Es geht nicht darum, wandeln wir künftig Gewerbe zu Wohnen um, sondern welche Gewerbesegmente bewirtschaften wir: Finde ich Mieter für kulturelle Flächen, wie ist es im Einzelhandel? Wir steuern aktiv und beobachten den Markt sehr genau.
Ich würde mir mehr Sorgen machen, wenn wir am Rand von Berlin größere Gewerbeimmobilien hätten.
Lars Dormeyer, WBM-Geschäftsführer
Werden Sie angesichts dessen Gewerbemieten bald anpassen?
Unsere Durchschnittsmiete liegt bei knapp 16 Euro pro Quadratmeter, wir vermieten 15 Prozent an soziale und kulturelle Träger, verzichten also bewusst auf Einnahmen. Wir müssen keine Höchstpreise nehmen, werden aber wachsen. Und wenn wir neu bauen, nehmen wir natürlich andere Mieten. Daher wird die Durchschnittsmiete steigen.
Von den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften hat die WBM die höchste Eigenkapitalquote. Aber auch diese sinkt. Gleichzeitig steigen Verschuldung und Zinsaufwendungen. Wie lange geht das noch gut?
Solange wir verantwortungsvoll unternehmerisch handeln. Unsere Immobilienbewertung ist äußerst konservativ, andere würden unseren Bestand höher bewerten – und selbst dann bleiben wir innerhalb eines marktgängigen Verschuldungsgrades. Wir können unseren Wachstumskurs langfristig aus eigener Kraft abbilden.
Der Landesrechnungshof macht sich Sorgen um die Verschuldung der Berliner Wohnungsbauunternehmen…
Es ist nicht meine Aufgabe, den Landesrechnungshof zu bewerten. Ich weiß, dass wir ein robustes Unternehmen mit attraktivem Portfolio sind. In den kommenden zwölf Monaten planen wir so viele Baustarts wie noch nie. Wir haben 1200 Wohnungen in der Fertigstellung, nun kommen 600 Wohnungen auf eigenen Grundstücken kurzfristig dazu. Eventuell verstärken wir uns noch durch den ein oder anderen Projektentwicklungsankauf. Ob andere vielleicht in der Vergangenheit anders agiert haben, vermag ich nicht zu beurteilen.
[...] der Anstieg der Verschuldung insbesondere bei den Wohnungsbaugesellschaften erhöht auch das unternehmerische Risiko des Landes.
Der Berliner Rechnungshof sieht in seinem Jahresbericht 2024 Schulden auch deshalb wachsen, weil die landeseigenen Unternehmen verstärkt Wohnungen von privaten Immobilienunternehmen angekauft haben.
Also sehen Sie keinen Bedarf politischer Konsequenzen – Zuschüsse für die Landeseigenen rauf oder Vorgaben beim Neubau runter?
Die Kooperationsvereinbarung mit dem Land erlaubt uns ja 2,9 Prozent Mietanpassung im Jahr. Damit liegen wir weit unter den Inflationswerten, aber zumindest geht es in die richtige Richtung. Die Wohnungsfrage werden wir nicht über den weiteren Ankauf von Bestandswohnungen lösen, sondern über Neubau – mit dieser Meinung bin ich nicht allein.
800 Millionen Euro plant die WBM bis 2035 in ihren Bestand zu investieren, 3,2 Milliarden Euro in den Neubau.
Dass Sie deutlich mehr neu bauen, ist politisch gewünscht. Geht das auf Kosten des Bestands? Laut Geschäftsbericht haben Sie 2024 weniger für Modernisierung ausgegeben als geplant.
Wir haben aber nicht weniger modernisiert als geplant, sondern dank günstigerer Maßnahmen weniger Geld ausgegeben. Die Klimaziele des Landes sind anspruchsvoll, wir werden für die Ertüchtigung aber keine Eigenkapitalzufuhr benötigen. Nur zwölf Prozent unseres Portfolios liegen in den Energieeffizienzklassen F, G und H, die kurzfristig modernisiert werden müssen – deutlich unter dem Bundesschnitt von 30 Prozent. Dank Innenstadtlagen profitieren wir auch vom Fernwärmenetz. Und jeder dritte Euro aus unseren Mieteinnahmen fließt sofort in den Bestand. Natürlich bringen wir in jeden Neubau Eigenkapital ein. Aber deswegen vernachlässigen wir nicht unseren Klimapfad. Wir können beides leisten.
Klimaanpassung ist mehr als Fernwärme und Dämmung. Kürzlich hat die Vorsitzende des Bunds Deutscher Landschaftsarchitekt:innen Berlin-Brandenburg kritisiert, dass an Freiflächen oft zuerst gespart werde.
Wir haben kürzlich in der Rochstraße in Berlin-Mitte einen Kinderspielplatz für 300.000 Euro eingeweiht. Wir übergeben vernünftige Außenanlagen, das kann ich mit gutem Gewissen sagen. Allerdings werden die auch genutzt und in dieser Stadt gehen manche nicht gerade optimal mit fremdem Eigentum um. Hinzu kommt: Bei Fassadenbegrünungen haben einige unserer Bestandsmieter Vorbehalte oder Sorgen – sei es wegen möglicher Verschmutzung, Tieren oder zusätzlichem Pflegeaufwand. Das zeigt: wir müssen Klimaanpassung und gesellschaftliche Akzeptanz gemeinsam denken.
Leben in den WBS-Wohnungen wirklich noch die Menschen, die darauf Anspruch haben? Da kann Berlin konsequenter sein im Vorgehen.
Lars Dormeyer, WBM-Geschäftsführer
In Berlin haben Sie im Städtevergleich strenge Vorgaben beim Neubau, etwa beim Anteil von Sozialwohnungen betrifft. Würden Sie daran gerne rütteln?
Man kann sich das Leben immer einfacher machen. Aber das ist ein politischer und gesellschaftlicher Konsens in Berlin. Das ist meine Heimatstadt, damit muss ich leben oder nach Frankfurt ziehen. Berlin ist eine Mieterstadt und wird es bleiben. Klar können wir etwas mutiger bei den Miethöhen sein. Es gibt aber andere Hebel, die nun zurecht politisch diskutiert werden: Leben in den WBS-Wohnungen wirklich noch die Menschen, die darauf Anspruch haben? Da kann Berlin konsequenter sein im Vorgehen.
Sie meinen die von Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) angestoßene Debatte über Fehlbelegungsabgaben, wenn Menschen normal verdienen, aber weiter in Sozialwohnungen leben. Haben Sie Zahlen zur Fehlbelegung bei der WBM?
Nein, habe ich nicht – aus datenschutzrechtlichen Gründen darf ich das auch nicht. Wir haben aber in einer Mieterbefragung nach dem Haushaltseinkommen gefragt. Unsere Mieter zahlen im Schnitt 14 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für Miete – also weit weniger als die maximal 27 Prozent, die wir mit dem Land vereinbart haben. Ich will keine Neiddebatte aufmachen. Aber wenn wir eine Obergrenze festlegen, müssen wir auch hinterfragen, wenn jemand wesentlich weniger bezahlt. Bisher ging die Debatte nur in eine Richtung.
Es ist gut, dass wir Instrumente für günstige Mieten haben, aber wir müssen auch in die andere Richtung denken.
Lars Dormeyer, WBM-Geschäftsführer
Wie meinen Sie das?
Es wird immer gesagt, die Mieten seien zu hoch. Manche machen nicht einmal einen Unterschied zwischen Miete und Betriebskosten. Die andere Seite wird totgeschwiegen. Wir haben in diesem Jahr etwa 11.000 Mieterhöhungen verschickt. Mieter können sich melden, wenn ihnen die neue Miete zu hoch ist – das waren 0,3 Prozent. Es ist gut, dass wir Instrumente für günstige Mieten haben, aber wir müssen auch in die andere Richtung denken.
Also sind Sie für eine Überprüfung von Fehlbelegungen, obwohl das für das Land oder möglicherweise auch die WBM bürokratischen Aufwand bedeuten würde?
Absolut. Man muss hinterfragen, wenn ein Student in eine geförderte Wohnung gezogen ist und 20 Jahre später noch subventioniert wird, obwohl er nicht mehr subventionsbedürftig ist – sollte er nicht seinen Beitrag leisten? Im Leben verändern sich Bedarfe. Aber es kann auch nicht sein, dass jemand allein eine Fläche von 80 Quadratmetern verbraucht und dann noch ein Zimmer untervermietet.
Was teilweise unter „DW enteignen“ propagiert wird - ich weiß nicht, ob das gesund ist. Berlin ist auf Fremdkapital beim Wohnungsbau angewiesen.
Lars Dormeyer, WBM-Geschäftsführer
Stichwort Durchmischung der Quartiere: Sie haben vermutlich aber auch kein Interesse daran, dass diese Leute wegziehen?
Es geht mir nicht darum, ob jemand in einer Wohnung bleiben darf, sondern ob die Miete gezahlt wird, die normalerweise zu zahlen ist. Generell freuen wir uns über jeden, der sich wohlfühlt. Wir haben eine Fluktuation von drei Prozent, ein bisschen mehr könnte es schon sein. Wenn Sie eine Wohnung nur alle 30 Jahre wiederbekommen, ist der Zustand nicht der ideal.
Es fehlen schon Sozialwohnungen, Tausende fallen bald aus der Bindung. Finden Sie es fair, dass private Wohnungsbauunternehmen – die auch Wettbewerber sind - nicht einen fixen Teil ihrer Wohnungen so vermieten müssen?
Ich war 16 Jahre lang bei der Deutschen Wohnen, beim Wechsel in die kommunale Immobilienwirtschaft war mir der gesellschaftliche Auftrag klar. Wenn sich Berlin als Gesellschafter für seine Unternehmen Bedingungen überlegt, die über das Gesetz zur Wohnraumförderung hinausgehen, ist das legitim. Ich würde Markteingriffe eher befremdlich finden. Was teilweise unter „DW enteignen“ propagiert wird – ich weiß nicht, ob das gesund ist. Berlin ist auf Fremdkapital beim Wohnungsbau angewiesen. Wenn ich aber gewisse Rahmenbedingungen schaffe, wird sich hier fremdes Kapital nicht zuhause fühlen. Und viele Aktionäre privater Immobilienunternehmen sind große Rententräger – das Thema ist nicht so profan, wie es teils diskutiert wird.
