Nirgendwo in Deutschland ist der Wohnungsmarkt so umkämpft wie in Berlin. Und so reguliert. Mieter wie Vermieter sind verzweifelt – ausländische Investoren wittern ihre Chance
WirtschaftsWoche vom 17.04.2026 von Felix Petruschke
Der deutsche Volksblick auf Berlin ist von Klischees und Vorurteilen geprägt. Chaotisch und dysfunktional sei die Hauptstadt, insbesondere ihre Politik. Als besonders dysfunktional sticht dabei heraus: der Berliner Wohnungsmarkt.
Ganz aus der Luft gegriffen ist das Bild nicht: Freie Wohnungen gibt es in Berlin praktisch seit Jahren nicht mehr. Der Neubau geht zurück, obwohl bereits jetzt 130 000 Wohnungen fehlen, die Angebotsmieten sind seit 2022 um mehr als 30 Prozent gestiegen. Die Lage dürfte sich verschlimmern, da die Bevölkerung weiter wachsen dürfte, von aktuell 3,9 Millionen auf rund 4 Millionen im Jahr 2030.
Gleichzeitig ist der Berliner Immobilienmarkt so streng reguliert wie kein anderer in Deutschland: Milieuschutzgebiete, Mietpreisbremse, ein Volksentscheid für die Enteignung von Wohnungskonzernen, ständige Debatten über neue Pflichten für Vermieter und Eigentümer.
Eine Lose-lose-Situation. Doch das ist die Binnensicht. Von außen betrachtet ist Berlin vor allem eines: eine günstige Gelegenheit.
Dieser Eindruck drängt sich auf, wenn man mit Benjamin Rogmans durch die Straßen der Hauptstadt streift. Heute geht es durch sein Revier in Neukölln – vom Weichselplatz am Südufer des Landwehrkanals über einige Seitenstraßen bis zum Rathausplatz. „Rough“ sei es hier, kommentiert Rogmans das Straßenbild. Auf den Gehwegen sammelt sich der Müll, viele Häuser sind mit Graffiti besprüht, die Fassaden grau oder verwittert. In nahezu jedem zweiten Gebäude gibt es einen Imbiss, Kiosk oder eine „Halal“-Metzgerei. Sieht so ein Investorenparadies aus?
Rogmans ist Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Engel & Völkers Commercial in Berlin. Sein Spezialgebiet ist der Kauf und Verkauf ganzer Häuser, rund 130 Transaktionen hat er mit seinem Team im Jahr 2025 begleitet, alle in der Hauptstadt. Für gewöhnlich sind Immobilien in den Prospekten der Makler auf Hochglanz poliert. Berlin-Neukölln glänzt ebenfalls – allerdings auf den zweiten Blick. Im vergangenen Jahr wechselte ein Gebäude aus dem frühen 20. Jahrhundert mit rund 20 Wohnungen für sechs Millionen Euro den Besitzer. Ein Gebäude aus den 1970er-Jahren – schmucklose Fassade, staubiges Treppenhaus, keine Balkone – ging für 2,5 Millionen Euro weg. „Die Häuser gewinnen von außen keinen Schönheitspreis“, meint Rogmans. Aber sie seien voll vermietet. Genau das mache sie für Investoren attraktiv.
DIE PROFIS PROFITIEREN
Regelmäßig trifft sich Rogmans mit ausländischen Investoren. Für sie, sagt der Makler, biete Berlin vor allem lukrative Gelegenheiten. Gerade war er in Stockholm, Kopenhagen und Wien. „Dort blickt man deutlich emotionsloser auf die Immobilienpreise – und fängt an zu kalkulieren“, erzählt er.
In Zürich kostet der Quadratmeter in durchschnittlicher Lage rund 12 000 Euro, in München 8000 Euro. In Berlin ist es ein Bruchteil davon. Die Preise seien seit dem Zinsanstieg 2022 um rund 30 Prozent gefallen, sagt Rogmans. Im Schnitt koste ein Wohngebäude etwa 2400 Euro pro Quadratmeter – günstiger, als wenn man nur eine Eigentumswohnung erwirbt. Wer neu baut, muss mit Baukosten von 4000 bis 4500 Euro rechnen, ohne Grundstück. „Für die Hälfte bekomme ich ein fertiges Haus, ohne Vermietungsrisiko, da fällt die Wahl leicht“, erklärt er.
Die meisten Käufer kämen auf den Berliner Markt, weil er zwei Dinge vereine: Rendite und Sicherheit. Das locke Family Offices ebenso wie Immobilienfonds, sagt Rogmans. Die einfache Rechnung: Man kauft ein Haus mit durchschnittlich 8 Euro Miete pro Quadratmeter, saniert energetisch – und kann anschließend mehr Miete verlangen: statt 8 Euro den Quadratmeter locker 14 bis 16 Euro. Und wenn das nicht klappt, sind die Risiken gegenüber einem Neubau überschaubar: Im schlimmsten Fall verkauft man eben wieder.
Und was ist mit der Mietenregulierung? Dem Mietendeckel, den erst die Gerichte wieder kippen mussten? Den ständigen Demonstrationen gegen Enteignungen oder Gentrifizierung? In Berlin vergeht kaum ein Monat, in dem es nicht neue Vorschläge zur Mietenregulierung oder strengere Berichtspflichten für Eigentümer gibt. Eigentümer- und Mieterverbände bekämpfen sich leidenschaftlich.
Erst zu Beginn des Jahres schlug die Berliner SPD einen neuen Regulierungskatalog vor, der unter anderem eine Instandhaltungspflicht und eine Gewinn - begrenzung für Vermieter sowie eine Deckelung von Mieterhöhungen zusätzlich zur Mietpreisbremse enthält. Außerdem sollen die Vermieter ihre Mietverträge in einem digitalen Register offenlegen.
In den Berechnungen der Investoren, sagt Rogmans, sei das alles eingepreist. Zudem zeigten die vergangenen Jahre, dass die Regulierung meist nicht so streng umgesetzt werde wie von den Parteien im Wahlkampf gefordert. Trotzdem würde jeder Investor genauestens kalkulieren – und im Zweifel vom Worst Case ausgehen.
Spontankäufe, wie sie vor zehn Jahren noch vorkamen, sind deshalb Geschichte. Damals wurden professionelle Käufer teilweise für einen Tag eingeflogen, ließen sich im Auto durch die Stadt fahren und entschieden aus dem Fenster heraus. Heute dauern Deals Monate: Mietverträge, Zustand, Energieeffizienz – alles kommt unter die Lupe.
DER MARKT VERSCHIEBT SICH
Man kann es nicht anders sagen: Die Regulierung des Marktes verzerrt die Preise und schafft ein Umfeld, in dem sich eigentlich oft nur noch Profis zurechtfinden. 49 Prozent der Käufer sind inzwischen institutionelle Investoren, zeigen die Daten von Engel & Völkers, darunter viele Family Offices aus Skandinavien, Großbritannien, Israel. Der Anteil internationaler Käufer hat sich gegenüber 2024 verdoppelt. Der Markt verschiebt sich: weg von privaten Kleinvermietern, hin zu professionellen Immobilienunternehmern.
Die grundlegenden Indikatoren für Käufer bleiben indes positiv: Zuwanderung erhöht die Nachfrage, der Neubau bleibt hinter dem Bedarf zurück, und viele Bestände sind energetisch sanierungsbedürftig – mit entsprechendem Wert - steigerungspotenzial.
Berlin und der Streit um die Mieten, das scheint so alt, dass man manchmal vergisst, dass es vor nicht gar nicht so langer Zeit mal zu viele Wohnungen in der Hauptstadt gab. Anfang der 2000er-Jahre war das. Man ging davon aus, dass die Bevölkerung schrumpfen und nicht wachsen würde, die Stadt verkaufte deshalb einen Großteil ihrer Grundstücke und ihrer eigenen Wohnungen. Ein Fehler, der heute kaum mehr gutzumachen ist.
Stefan Claus war schon damals am Berliner Immobilienmarkt aktiv. Der Fünfzigjährige leitet das Familienunternehmen BEB+ in dritter Generation. Das Unternehmen hat in dieser Zeit alles gemacht, was man mit Immobilien tun kann: errichten, sanieren, vermieten, als Anlageobjekt in geschlossenen Fonds halten, Büros und Gewerbeflächen gestalten und Sozialwohnungen entwerfen.
In den vergangenen Jahren hat Claus auch in anderen Städten Immobilien gekauft, etwa in Düsseldorf. Anders als Rogmans verzweifelt er an Berlin. „Wir befinden uns in einer Abwärtsspirale“, sagt der Unternehmer. Angebot und Nachfrage drifteten immer weiter auseinander, Investitionsanreize fehlten. „Und die Preise gehen dort, wo sie nicht reguliert werden, ins Unendliche.“ Das größte Problem aber sei ein grundsätzlicheres, sagt Claus: „Es gibt gar keinen Wohnungsmarkt mehr.“ Wer einmal eine günstige Wohnung habe, ziehe nicht mehr um. Ältere Menschen blieben in zu großen Wohnungen, junge Familien fänden keinen Platz.
ANGST VOR CONNY
Das liege vor allem an der Berliner Grundmentalität – im Senat und in der Bevölkerung: Der Eigentümer sei für viele per se „der Feind“. Das gelte für private wie für professionelle Vermieter. Jeder seiner Mitarbeiter überlege sich deshalb sehr genau, ob er im privaten Umfeld sagt, was er beruflich macht, erklärt Claus.
Wer Wohnungen vermietet, muss auch mit einem neuen Schreckgespenst umgehen – die Rede ist von Conny. Das ist eine Plattform, die früher wenigermiete.de hieß und 2016 von Daniel Halmer und Frederik Gärtner in Berlin gegründet wurde. Sie hilft Mietern dabei, die Regeln der Mietpreisbremse anzuwenden und so ihre Miete zu senken. Für Stefan Claus bedeutet das vor allem: viel Arbeit.
„Wir erleben es teilweise, dass in einzelnen Objekten Mieten sinken. Und das ist nicht nachfragebezogen, sondern es liegt daran, dass Wohnungen gerügt werden, die man bei Einführung der Mietpreisbremse abweichend von den Regularien der Mietpreisbremse vermietet hatte, oder bei denen die Entwicklung des Vormieters nicht lückenlos dokumentiert ist“, erklärt er.
Fehler früherer Eigentümer wirkten bis heute nach, zum Teil fielen die Mietreduktionen so sehr hoch aus. „Wenn die Miete vor sieben Jahren schon falsch war, muss man das aktuelle Niveau dann ebenfalls nach unten anpassen, und zwar auf das Niveau der letzten zulässigen Miete“, erklärt Claus. Zudem muss der Vermieter die „überhöhte“ Miete zurückzahlen, sofern der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn die Miete gerügt hat.
Alles verloren also für einheimische Eigentümer auf dem Wohnungsmarkt in Berlin? So drastisch würde es der Immobilienunternehmer trotzdem nicht sehen. Er denkt daran, wie es zum Überangebot an Wohnungen nach der Jahrtausendwende kam – und schöpft Hoffnung. Damals wurde in den 1990er-Jahren extrem viel gebaut. „Berlin hat großzügig Baugebiete ausgewiesen und den Bauträgern Fördermittel und Steuererleichterungen zugesagt“, erinnert er sich. „Man hat sich zusammen mit dem Senat hingesetzt und überlegt: Was brauchen wir – und wie können wir allen Seiten helfen?“ Das Ergebnis: In weniger als zehn Jahren wurden mehr als 150 000 neue Wohnungen errichtet, darunter viele Sozialwohnungen.
Stadtplaner und Architekten können auch heute Lösungsansätze erkennen. Man könnte schnell neuen Wohnraum schaffen, etwa durch Nachverdichtungen, Umnutzungen oder der Bebauung von Parkplätzen – selbst in zentralen Lagen.
Schön, wenn das klappen würde. Dann wäre Berlin vielleicht auch wieder für alle attraktiv.
